Η ελληνική βουλή ψήφισε πριν λίγους μήνες το νόμο 4178/2013 που αφορά είτε την νομιμοποίηση είτε την τακτοποίηση των όποιων αυθαίρετων κατασκευών έχουν ανεγερθεί έως την 28.07.2011. Ο νόμος αυτός έχει ισχύ έως τον Φεβρουάριο του 2015. Έχει τονιστεί, πως θα είναι ο τελευταίος νόμος που θα προβλέπει την ευνοϊκή τακτοποίηση κατασκευών, που δεν έχουν αδειοδοτηθεί. Μετά το πέρας της παραπάνω ημερομηνίας θα επιβάλλονται πρόστιμα σε περίπτωση εντοπισμού αυθαίρετης δόμησης.
Επιπλέον, η ύπαρξη οποιασδήποτε αυθαιρεσίας αποτελεί ουσιαστικό εμπόδιο για οποιαδήποτε πράξη σκοπεύει ο ιδιοκτήτης να πραγματοποιήσει στο ακίνητό του, είτε νομικής φύσης (πώληση, γονική παροχή κ.α.), είτε τεχνικής φύσεως (έκδοση άδειας δόμησης, επισκευών). Γι' αυτούς τους λόγους η ένταξη στο νόμο αποτελεί αναγκαιότητα, τώρα και στο μέλλον.
 
 
Η υπαγωγή στις ρυθμίσεις του Νόμου

Στο Ν.4178/2013, μπορούν να ενταχθούν αυθαίρετες κατασκευές που αποδεδειγμένα έχουν ανεγερθεί έως την 28.07.2011. Εξαιρούνται κατασκευές που βρίσκονται σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης, σε δάσος, σε ζώνη αιγιαλού και παραλίας (πλην συγκεκριμένων εξαιρέσεων), σε αρχαιολογικούς χώρους, σε διατηρητέο κτίριο, σε δημόσιο κτήμα κλπ. Επίσης, δίνεται η δυνατότητα υπαγωγής στον νόμο σε ακίνητα εκτός σχεδίου, εντός αγροτεμαχίων που δεν υπάρχει σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών και ανήκουν σε παραπάνω από έναν ιδιοκτήτη, λύνοντας έτσι ένα πρόβλημα που υπάρχει για πολλά χρόνια.

 
Με βάση το νέο νόμο, αναστέλλεται η είσπραξη και η επιβολή κάθε κύρωσης σε αυθαίρετες κατασκευές  είτε εξαιρούνται της κατεδάφισης ανάλογα την κατηγορία της αυθαίρετης κατασκευής στην οποία βρίσκονται και εφόσον πληρούνται οι απαραίτητες προϋποθέσεις. Επίσης παρέχεται η δυνατότητα νομιμοποίησης των αυθαιρεσιών με έκδοση οικοδομικής άδειας εντός τριών ετών από την ένταξη στο Νόμο.
 

Οι πέντε κατηγορίες του Νόμου

Οι αυθαίρετες κατασκευές κατατάσσονται σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με το είδος, το ποσοστό και το έτος κατασκευής τους. Πιο συγκεκριμένα:

Κατηγορία 1 αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικία, που προϋφίστανται του έτους 1975 και εφόσον πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις,

Κατηγορία 2 αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια στα οποία οι αυθαίρετες κατασκευές υπήρχαν πριν από της 1.1.1983,

Κατηγορία 3 αυθαίρετες μικρές παραβάσεις, όπως οι τοποθετήσεις δομικών στοιχείων σε ακάλυπτους χώρους, οι προσθήκες μόνωσης εξωτερικά στις όψεις, οι μικρές αλλαγές στις διαστάσεις επιφανειών των εξωστών και των ανοιγμάτων, υπερβάσεις περιτοιχίσεων ύψους έως 1,00 μέτρο, κλπ. 

Κατηγορία 4 όπου περιλαμβάνονται αυθαίρετες κατασκευές ή μη εγκεκριμένες αλλαγές χρήσης, εφόσον δεν υπερβαίνουν σε ποσοστό το 40% στην κάλυψη και στη δόμηση και σε ποσοστό 20% το επιτρεπτό ύψος και

 Κατηγορία 5 όπου περιλαμβάνονται όλες οι αυθαίρετες κατασκευές-χρήσεις, που δεν συμπεριλαμβάνονται στις προηγούμενες 4 κατηγορίες.
 
Επίσης πρέπει να σημειωθεί, όπως αναφέρθηκε και παραπάνω, η δυνατότητα της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομής με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο για εκτός σχεδίου γήπεδα.
 
 

Τακτοποίηση αυθαιρέτων – Κόστος

Ο υπολογισμός του προστίμου εξαρτάται από πολλές παραμέτρους όπως το μέγεθος και το είδος των παραβάσεων, την τιμή ζώνης, την επικρατούσα χρήση, την ύπαρξη ή μη οικοδομικής άδειας, το εάν το γήπεδο είναι εντός ή εκτός σχεδίου, την παλαιότητα της αυθαιρεσίας κ.α.

Για να ενταχθεί ένα αυθαίρετο κτίσμα στο νόμο απαιτείται, αρχικά, πληρωμή ενός παραβόλου, το οποίο  ανάλογα με το μέγεθος των παραβάσεων, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και τη χρήση κυμαίνεται από 500 έως και 10.000?.

Στη συνέχεια υπολογίζεται το ακριβές ύψος του προστίμου από το Μηχανικό. Να αναφερθεί, ότι ο νόμος προβλέπει αξιοσημείωτες μειώσεις επί του προστίμου για ειδικές ομάδες πληθυσμού, όπως άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, Α.Μ.Ε.Α., παλιννοστούντες ομογενείς, πολύτεκνοι και μακροχρόνια άνεργοι.

Η ένταξη στο Ν.4178/2013 δείχνει να αποτελεί μονόδρομο και κρίνεται απαραίτητη. Η πολιτεία τήρησε για πολλά έτη στάση ανοχής στο φαινόμενο της “αυθαίρετης δόμησης”. Πλέον, όμως, δεν αφήνει περιθώρια στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων να μην ενταχθούν στο Ν.4178/2013. Η απαγόρευση κάθε είδους μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητα με αυθαιρεσίες, αλλά και η επιβολή υψηλών προστίμων σε περίπτωση εντοπισμού αυθαιρεσιών κατόπιν αυτοψίας από τις αρμόδιες υπηρεσίες, θα πρέπει να οδηγήσει όλο και περισσότερους ιδιοκτήτες στην ένταξη των ακινήτων τους στις ρυθμίσεις του νόμου.